司法房产拍卖并非我们想的那么复杂，也没那么简单。没那么复杂的理由是它是法院强制执行拍卖的房产，其性质是受法律保护的；没那么简单的原因是强制执行的法拍房其中多多少少存在如遗产纠纷、长期租赁和强行占用等问题，而这些问题单单只靠买家个人是无法调查清楚的，最好委托专业的法拍机构进行房源尽调、风险评估、税费核算、辅助过户以及后续清场等。那么如果卖家想要贷款购买法拍房都有哪些模式？ 目前，司法拍卖中引入贷款的做法，主要有三种模式：一是不动产产权和抵押权预告登记的贷款模式（“旧温州模式”），二是以法院对贷款的控制为保证、银行在尚未办理抵押登记前即发放贷款的贷款模式（“新温州模式”），三是第三方提供担保的贷款模式。 01“旧温州模式”：不动产产权和抵押权预告登记的贷款模式 为了解决法院收到全款才能出具过户材料与银行办理抵押登记才能放款的时间矛盾，部分法院陆续作了一些尝试。 比较典型的如温州市中级人民法院，2014年初与温州住建委协作，创设了司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度。根据该制度，买受人在拍卖成交后10日内支付首付款，即可向温州市房屋登记中心申请办理房产所有权转移预告登记，然后办理抵押贷款。这种模式降低了银行的贷款风险，且买受人无需另外提供担保。 “旧温州模式”的产权与抵押权预告登记模式，虽然极大程度地降低了银行的风险，但需由法院先后出具所有权转移预告登记与抵押权预告登记的协助执行通知书，且需当地房产交易中心先后办理预告登记手续与正式的登记，手续繁琐，耗时较长。另外，若买受人具备办理正式抵押登记的条件而拒不办理，无论是按照悔拍处理，还是法院出具文书撤销预告登记，都易导致新的纠纷。不仅增加了人民法院的工作量，也降低了财产处置效率。 02“新温州模式”：以法院对贷款的控制为保证、银行在尚未办理抵押登记前即发放贷款的贷款模式 温州中院创设的不动产产权与抵押权预告登记的贷款方式，虽然多少存在一些缺陷，但事实上缓解了竞买人的资金压力，提高了拍卖成交率。 但2016年9月，因温州市产权交易中心的三证合一政策以及系统升级原因，预告登记制度无法实施，温州市范围内所有的网拍贷款全面暂停。 2017年1月，中国银行温州市分行与鹿城区人民法院就拍卖按揭贷款举行重启仪式，新的贷款模式绕开“预告登记”这一最关键的制约难点，转而以法院对贷款的控制为保证，银行在尚未办理抵押登记前即发放贷款。此种贷款模式的关键在于，法院承诺收到银行拍卖贷款资金后，在该笔贷款所涉房产未办好所有权转移登记及抵押权登记之前，暂不分配拍卖执行款，否则由此造成损失的，由法院负责在10个工作日内退还全数贷款资金。如贷款发放后，出现法院撤销拍卖的情况，法院承诺于10个工作日内退还贷款资金。 “新温州模式”破除了预告登记制度，银行在办理抵押登记前先行放款，缩短了尾款到位时间，但法院需作出承诺和保证，在产权转移手续及抵押登记办理之前，不对贷款金额进行处置。但是，这种模式也可能使得法院陷入被动，若买受人因各种因素未能及时办理抵押登记，法院就一直不能发放执行款，更导致债权人受偿时间的延长，损害了债权人的利益。 03第三方提供担保的贷款模式 这种贷款模式的基本流程为：竞买人参拍前向银行申请，银行初审后回复审核结果与贷款额度，竞拍成功后买受人支付首付款，与银行签订借款合同，并由银行准入的第三方机构提供连带责任保证，一般为担保公司或保险公司，之后银行放款并办理过户及抵押手续。 第三方的连带责任保证期限自借款合同签订之日起至房屋所有权变更登记及抵押登记手续办妥之日止。在买受人不能办理抵押登记时，由第三方机构根据保险合同或保证合同向银行承担连带责任。 由第三方提供连带责任担保的方式，既打消了银行放贷的顾虑，又能在短时间内使拍卖剩余价款全部到位，对法院及房产交易中心来说，手续也更加简单易行。 唯一不足的是，买受人需负担一定比例的保险费或担保费，但考虑到拍卖房本身要求买受人一次性付清全款，这部分费用由买受人承担亦在情理之中。 三种贷款方式(1)哪些贷款不用还(1)最快贷款方式(1)有什么方式可以贷款(1)现在贷款都贷不了(1)用贷款还贷款可以吗(1)贷款两种方式(1)贷款了(1)贷款贷还(1)