目前，影响人民法院司法拍卖房屋最头疼的一个问题就是拟拍卖房屋被占用的问题，其中以拟被拍卖房屋上有租赁最为常见，甚至在执行中出现被执行人倒签租赁、虚假租赁等情况，利用“买卖不破租赁”的原则来阻碍法院执行。加之《民事诉讼法》关于案外人执行异议及案外人执行异议之诉的有关规定，更是成为了被执行人借以对抗法院执行的常规武器。当然，并不是说在法院的司法拍卖中涉及的租赁问题都是“有问题的”，客观真实的租赁也依然是大量存在的。 被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。 首先，我们要清楚一个大前提，那就是在强制执行阶段，人民法院不对租赁合同的效力作出判断。这在《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》（以下简称《答复》）中已经得以明确。《答复》指出：被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或者解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。 其次，我们要认识到，“带租拍卖”和“去租拍卖”都不是绝对的。既然在执行阶段不对租赁的效力作出判断，那么对租赁合同的审查就仅仅是一个形式审查，并且在拍卖公告中对“租赁”的文字表述也不涉及效力问题，即公告中公示有租赁，并不是法院在执行程序中承认了租赁的有效性。 第三，最关键的是我们要认清“带租拍卖”和“去租拍卖”的评判标准。明确规定除去租赁情形的法律规定为《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）的第31条第2款，该条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。通过此条规定可知，是否要除去租赁的判断标准是是否“租赁对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”，如果有影响就除去，如果没有影响就不用除去。 那么对此该如何理解呢？笔者认为，对担保物权的实现有影响是指由于租赁的存在，使得拟拍卖房屋价值的贬损，进而导致担保物权人的债权无法完全得到实现。反之，如果即使因为租赁的存在使得房屋价值贬损，但是担保物权人依然可以实现全部债权，那么就不应该视为是影响，那么也就不必然要除去租赁。在此，笔者更进一步认为，还有一种特殊情况是，假设拟拍卖的房屋上没有租赁而拍卖后依然不可能实现担保物权人的全部债权，那么此时就算带租拍卖使得房屋价值贬损，但也依然不应该视其为对担保物权的实现有影响而除去拍卖。因为，简单点说，此时带租与去租都不会达到实现全部债权的目的。 法拍房之前有出租怎么办(1)法拍房公告无租赁(1)法拍房如何确认租赁情况(1)法拍房有租赁可以拍吗(1)法拍房有租赁后租金由谁收(1)法拍房有租赁怎么核实(1)法拍房被出租怎么办(1)法拍房遇到出租了怎么办(1)法拍房遇到长期租赁(1)